2020年半年度二手房数据发布会 暨南京存量房高峰论坛

今天（2020年7月14日）365淘房存量房中心携手网尚研究机构联合举办的2020年上半年二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛在国际博览会议中心即将拉开帷幕，敬请期待！

2020年上半年二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛已经正式开始！

现场各位尊敬的来宾，大家下午好，欢迎参加“南京二手房半年度数据发布会暨南京存量房高峰论坛”。我是本次活动的主持人，来自365淘房陆希达，非常荣幸可以主持今天的会议。
很荣幸今天能邀请到来自南京各大媒体的朋友们，以及来自各大品牌经纪企业的老总们，欢迎各位嘉宾的到来，掌声送给你们，并感谢您长期以来对365淘房的支持。

今天发布会由365二手房携手网尚研究机构联合主办，首先，让我来为大家介绍参加今天到场的各位领导和嘉宾，他们分别是：
365淘房存量房中心总经理单伟；
网尚研究机构高级研究员尹彤；
仟佰间学区房总经理王垒，正在赶来的路上，稍后欢迎他；
我爱我家市场部总监刘井波；
Q房网南京副总尹永杰；
大贺房产副总经理陈升；
王祥房产副总经理刁品伯；

此外，还有来自南京报纸、电视台和电台等多家主流媒体的朋友，在此不再一一介绍，欢迎你们的到来。
2020年，注定是不平凡的一年。一场波及全国的疫情让2020年楼市开局异常艰难，各大房企促销、线上销售寻求突破，房产经纪行业更是升级VR看房，全国各大城市都发出“救市”讯号。
在这种大背景下，今年上半年南京二手房市场行情如何？买房人的心态有没有发生改变？下半年市场预期又是怎样的？相信大家也是比较关心的。
目前南京二手房市场怎样呢？可以说，数据能在很大程度上能够反映出楼市的状态。

今天365二手房携手网尚研究机构，共同发布“2020半年度二手房数据”，不仅包括上半年南京二手房市场数据，还包括各板块的细分数据，以及不同购房群体的需求分析。此外，今天的活动还会探讨未来南京的二手房市场，包括潜力板块、趋势走向等等。
下面我们有请网尚研究机构高级研究员尹彤，为我们发布“2020年半年度二手房数据”。

各位领导、各位同事、各位同行，大家下午好，很荣幸今天有机会在这里跟大家一同分享我们365淘房2020年上半年南京存量房市场行情报告，2020年因为疫情很不寻常一年，受疫情影响很多人担心是不是二手房市场带来较大冲击，事实这种担心是多余的，接下来我们看具体成交数据。

首先二手房量价走势，上面这张图2017年二手房成均套数走势图，数据来源于网上房地产，2020年南京存量房成交4.9万套，环比下滑12%，但是同比上涨32%，成交量与2017年水平几乎相当的。月度2月份本来就是销售淡季，再加上疫情月成交量不足900套，但是3月份市场出现一个回暖迹象，主要受网牵正常办理等影响，4月份正交量突破1万套，一方面是前期需求释放，另外是南京市人才落户政策继续放开，以及学区拉动，所以4月份有提升，5、6月份维持稳步上升态势，都是保持1万套以上。

这里我们还做了一个日均成交套数，从2017年二手日均成交套数一直高于新房，特别市场大环境不是特别好，我们发现二手与新房日均差距还是蛮大的。下面这张图二手住宅和新房成交价格环比涨幅图。总体来看价格是是区域稳定，2017年二手住房是9个月出现下滑，2018年缩小5个月，2019年以来连续实现17个环比正增长，但是2019年与2020年有不同，2019年环比涨幅比较大，2020年控制在0.5%左右，所以价格还是区域稳定的。

下面，我们来看分区特征。这里没有把各个区具体的成交量展示出来，因为在我们的微信端都有发布，我们就只做了一个量价同比变化情况，上面这张图可以看出2020年上半年两江版块成交比较活跃，成交在100%以上，主城核心四区成交量呈下跌态势，玄武和建邺在15%以上，主要受新房分流的影响。

下面这张图是价格，价格鼓楼比较坚挺，六合、江宁价格也是实现水涨船高，六合新房价格不断方向1万6、1万8突破，一定意义上带动二手房价格。秦淮是呈现下跌态势，浦口是有一定的以价换量，价格同比下降三个百分点，成交量有大幅度提升，鼓楼虽然价格坚挺但是成交量同比下降10%，主要是受南京优质教育资源均衡性发展的影响，越来越多房子变成学区房，一定程度影响鼓楼成交量。六合、江宁买房人对于区域未来价值比较看好，但是更多可能是因为这两个片区总价相对比较低，更多能够承受，所以成交量有很明显的增长。

接下来具体看江南六区、江宁、江北价格前十的小区，我们这里只是研究商品房，保障性住房和政策性住房排除在外。可以发现比较有意思的地方。左图成交活跃小区表，我们发现江南六区上半年二手房比较活跃小区均像河西南，板桥、小行、仙林湖、鼓楼滨江，这几个片区是今年土地市场比较火热的区域。

再看成交套数的同比变化，成交量不单单体现不同区域之间，就相同区域之间不同的小区之间也是呈现分化，河西南五矿崇文金城相比去年是上涨，但是有一些是下降的。河西南海峡城涨幅18%，海峡城周边新房在5万5甚至达到6万4，但是二手房在6万，海峡城就算上涨这么多，挂牌价不足4万，所以属于价格洼地。另外受学区房利好拉动，今年6月份海峡城学区确定，海峡城小学纳入南师附中，同属学区还有青奥村等。

其次世茂滨江新城涨幅也比较在12%，主要受学区拉动是双学区，我们结合这个成交量和成交价格同比变化来看，河西南五矿金城和小行的一个小区，是量价齐涨，五矿崇文金城距离河西金茂副（音）比较近，现在金茂副售价在5万2，上半年成交4万2的地块，带动整个片区高涨。同时，金浦名城世家也受拉动，同受片区还有时光皓昀（音）也是增加的。

右图是价格涨幅前十的小区，海峡城最多的不多讲，燕子矶的乐居雅花园涨幅12%，燕子矶版块今年非常火热，从中海到后来仁恒相继突破一个区域的限价，而且开盘去化都非常好，基本上售謦，所以带来强劲信心。燕子矶乐居雅花园前面已经讲过，这里不再赘述。

还有我们发现涨幅收窄是仙林湖两个小区，这两个小区二手房挂牌价在3万6到3万7，上半年仙林湖出现一代神盘，价格是在3万2左右，面积段是在88到143平米，成交量是突破了达到180多套，主要是面积段和单价和总价控制比较好，成交面积、套数、金额都创第一，一定程度分流仙林湖二手住房。

下面是江宁，地段来看我们发现江宁成交活跃小区主要是分布在城市的发中轴线，就是将军大道和双龙大道，去年同比都是下降，活跃度降低，主要是受外围新房的分流，上半年江宁新房上市量主要是分布在大学城、麒麟、滨江以及上秦淮等外围区域。同时我们发现价格是有涨有跌，百家湖等好地段价格比较是坚挺，九龙湖、百家湖很长一段时间已经没有新房在售，南京碧桂园价格上涨是因为环境比较好，主要低密度低密度多层是稀缺性造就价格上涨。岔路口距离南站比较近，区域地铁配套也比较齐全，整个区域二手房体量非常大的，同时又没有新房拉动，房价可能上涨和未来空间比较有限。

江北成交活跃小区主要分布在桥北，因为桥北是江北发展比较早的片区，价格也是相对比较低，生活配套比较完善，所以房价又比较友好可以吸引大批刚需客购房。成效套数六个小区下降，旭日爱上城这几个成交套数上涨，其他桥北旭日上城和旭日爱上城具有学区优势，而且是浦口最好的学校，南京浦口外国语学院应该是。价格同比来看的话，价格普通下降以价换量，龙池价格是上涨但是成交量确实下降，这个片区购房者对价格还是比较敏感。

价格涨幅最高的小区主要在龙浦等片区，价格涨幅收窄较去年同期价格涨幅来看，前十个小区普遍都是价格涨幅收窄，主要是受严格限价影响，以及叠加上半年新房上市量比较大。华润国际社区价格收窄成交量下滑主要是受新房的分流。

第二部分下半年市场展望，下半年充满了不确定性，但是维稳还是主旋律，央行更加慷慨，房地产监管也会更加严管，但是贷款利率下行是大概率事件，刚需自住购房会得到相应支持。我们面临可能是有史以来最大强度政府干预，调控方面将会更加的趋向于经济化和精准化，需求端可能会人才、落户方面进行优化调整。供应端可能会增加土地供应，加快商品住房上市，无论是需求端还是供应端可能会有灵活的调整。