2019年上半年二手房数据发布会 暨南京存量房高峰论坛

今天（2019年7月17日）365淘房存量房中心携手网尚研究机构联合举办的2019年上半年二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛在涵月楼酒店即将拉开帷幕，敬请期待！

2019年上半年二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛已正式开始！

欢迎大家来参加“南京二手房半年度数据发布会暨南京存量房高峰论坛”，我是来自于365淘房的主持人陆希达，非常高兴主持这样的盛会。首先我来隆重的介绍一下出席本次活动的嘉宾，他们是：
365淘房存量房中心总经理单伟
Q房网副总经理尹永杰
我爱我家网经部经理董全胜
仟陌间学区房运营总监王垒
千诺地产运营总监陈顺
王祥房产网络部经理李鹏臻
高业房产网络部经理陈梦露
宁巨地产总经理李孝虎
北墅顺鼎房产总经理何官松
网尚研究机构研究总监曹丽
网尚研究机构项目总监金亮

转眼进入7月，回顾过去的半年，我们不难发现南京楼市正迎来许多新的变化。目前南京二手房市场怎样呢？可以说，数据在很大程度能够反映出楼市的状态。
今天365二手房携手网尚研究机构，共同发布“2019半年度二手房数据”，不仅包括上半年南京二手房市场数据，还包括各板块的细分数据，以及不同购房群体的需求分析。此外，今天的活动还会探讨未来南京的二手房市场，包括潜力板块、趋势走向等等。
下面我们有请网尚研究机构研究总监曹丽，为我们发布“2019年上半年二手房数据”。

尊敬的单总，二手房公司的领导和媒体朋友大家下午好。非常荣幸网尚研究机构能够为大家继续做季度二手房数据的发布。半年的时候跟一季度比的话，也是做了小小的改进，之前在一季度的时候我们发现了南京市有一个苗头的，当时我们看到市场在向上，当时单总也做了一个讨论，这是一个真正的南京市场已经回暖了，还是说只是一个短暂的波动，我记得当时很多二手房公司的观点是一致的，确实这个现象是一个波动，而不是一个持续的回暖。

后来我们活动结束之后，研究团队就在复盘当天的情况，最后我们得出的结论是，作为我们研究机构在二手房这一块的数据研究，我们研究的还是太浅了，因为我们很多时候都是在闭门造车，真正的市场最主要的感受还是来自于二手房各家公司，因为你们才是对这个市场感受最好的，而且是最及时的。其实我们今天做这个发布会，作为我们研究机构还是有一点压力，通过一季度的交流，我们是有点心虚的，所以今天来了两个人，我还带了我同事一起，一方面借这个机会跟二手房领导们是一个学习的过程，也希望在接下来的三季度，或者到年底，比如说有一些更好的话题，或者说能够贴近市场的，或者对展望有一些方向性的趋势，

下面开始我的一个汇报，上半年的数据，我的汇报里面是三块，第一个是供销特征，第二块是对365的金融数据客户这一块做了分析，第三部分是做市场的展望。其实在供销特征和第二部分客户特征这一块，我们都是四页，但是在三部分市场展望这一块，我们只做了三页，因为我觉得还有一页我们没有资格讲，应该在座的各位二手房公司的老总和媒体朋友一起作一个讨论。

第一部分供销特征，首先来看供销趋势，就总体来看我们的观点是小阳春并未持续，整个市场上半年总体表现是量稳价稳的格局。上半年二手住宅成交套数今年上半年是2.7万套的样子，不含高淳、溧水，跟同期新房口径比的话，这个值还是可以的，今年上半年新房数据大概2.3万套的样子不到，这个值达到了它的1.65倍，价格表现总体还是平稳的，6月份的成交均价大概是2.4万方的样子，跟去年同期涨了两千块钱，但是我们看它涨幅的势头发现，涨的没有原来快了，同样的口径，去年同期和前年同期比涨了2500块钱，再往前这个值是更高的。

具体我们来看套数的表现，春节之后我们会发现楼市是明显有一个复苏，到了4月份这个值达到一个高点，今年的4月份成交套数超过了9500套，这是2017年以来的第二高水平，第一高是在2017年5月份，当时成交套数突破了1.1万套，2018年全年的成交最高点是在5月份，当时的值只有7700套不到的样子，今年5月份、6月份，虽然说没有4月份的行情这么高，但是和去年同期和前年同期比的话，这个势头还是相对比较稳定的状态。

主要原因我们分析，首先一个是季节性的，因为二手房它的成交是有季节性波动的，尤其是到了6月份，学区房的需求是相对疲软的，第二二季度新房市场的上市量明显加大，本身他有这么多钱，在买二手房和新房摇摆不定的情况下，把很多人吸引走了。第三个我们也可以看到，总体来看下面一个挂牌量这一块，通过我们365的活跃挂牌量数据去跟踪，我们发现整个6月份活跃挂牌量是3.9万套，这个水平跟去年同期相比降了不少，去年同期达到了6万套的样子。

还是同样的规律，每年我们看成交有一个高峰点，大概在3月到4月，这个主要原因是根着挂牌量走的，我们跟踪的时候就看到了，每年3月份它是挂牌最活跃的一个点，我们跟踪的好多年都发现，每年3月份活跃挂牌量是全年最高的，因为当时4月份的行情还不明朗，我们当时没有敢去做这么一个结论，在现在我们认为往下半年走的话，有一个趋势是比较明显了，就是说在下半年的成交量，接下来挂牌量的活跃度如果不上来的话，很有可能在今年下半年二手房的成交套数，相对来说还是波动，极有可能是向下走的情况。

当然了，如果是新房的上市量上来了，也许这个行情，甚至新房的价格有一个向上的趋势，这个行情会出现另外的走势。

价格方面我们也可以看到，从成交价格可以发现，1到2月份，这个淡季里面不但成交量有些下滑，特别是2月份成交价格也有些回落，到了4、5月份的时候均价小幅向上，到了6月份又有回落。另外也发现了一个比较有趣的细节，这只是我们研究机构基于数据去看到的，也不知道是不是真正的特点。

大家可以看到在我们画面里面，在2017年的12月和2018年的12月颜色有特别标注，会发现在每年12月份成交价格会出现相对的底部，然后到次年的1月份它的价格会往上拔，这个斜率是非常明显的。另外我们看挂牌，今年3月份的挂牌量不足1万套，而二季度的挂牌量和价到了5、6月份，发现这个价格有一点点向下的动作，我们也是分析原因，整个上半年我们也可以看到，卖房人和买房人他们的心态也是有一些波动的，总体来看我们认为持房观望的人多了。

这主要原因有几个，一个是换房的需求得不到良好的释放，他不愿意卖，他也不想卖，如果新房持续限价，在目前的情况下，二手房的价格就跟一手房的价差也在慢慢回调，我们发现很多二手房的挂牌价格也会有一个向下的回调。

另外还有在今年上半年会发现到处都是核心区，到处都是高新区，南京市政府在经营城市的时候，他所带来的区域规划的利好，给卖房人带来了心理上升值的预期。

综上，虽然上半年的小阳春没有持续，但通过5、6月份结合挂牌的特点和成交的特点来看，我们认为在下半年整体行情，相对来说会稳定中出现波动，接下来的7月份、8月份，到了天气炎热的季节，我们会发现目前看到好多门店都在装修，如果不是特别的行情，我们认为现在的7、8月份还会跟5、6月份比会转慢一点，具体到三季度才能看数据的表现。

分区的特征，这个趋势跟新房也是一样，虽然总体来说是平稳的格局，但是区域之间是出现分化的，尤其是江南主城六区和江宁浦口的差异比较明显，我们会对比成交套路和整体增幅，以及365二手住宅挂牌均价相比，成交套路最多的三个区域鼓楼区、建邺区和秦淮区，这三个区域也是今年上半年新房供应量最少的三个区域，鼓楼今年上半年大概上了一千套，建邺区是不足1300套的样子，另外秦淮区整个就没有上市。浦口和江宁，二手住宅的交易套数跟去年同期比大幅下滑，下滑幅度分别达到了40%和47%，而挂牌价格基本上是稳定的，江宁没有涨，浦口大概是1%的微涨，也是南京新房供应量最多的两个区

因为它的价格问题，同样的可以从二手房的蛋糕里面去抢夺了很多的客户。六合在我们看来很特别，成交套数它的同比涨幅达到了47%，就意味着在今年上半年整个六合它的二手房成交规模跟原来比，有一个明显的上升，但是它的挂牌量降了2%，我们分析原因最主要的是什么呢？六合上半年的挂牌价超过了1.4万元平，而一手住宅成交价不到一万二的水平，也充分说明了在六合刚需和换房的需求非常得强大。

第三个分区看热销的特征，基于365数据库的跟踪，全市已经录入的小区超过了八千个，或者集中居住的组团，总体来看江南六区大概有七成小区的量，今年上半年江南六区大概超过了两千个小区有二手住宅交易，这就意味着其中有超过一半的江南六区的小区，在今年上半年没有二手房出来。

在这两千个小区中有大概10%的小区，带来了40%的交易量，成交小区的TOP10分布，主要是在板桥、迈皋桥、瑞金路、鼓楼滨江等这些配套成熟的区域中心。

这里面也可以看到，很多的小区它其实是有保障房和安居房的比例是特别大的，另外看到第十名王府园，因为学区的优势，另外一个区域是河西南，它的次新房活跃度在热销小区里面非常高，我们基本上认为它是投资客，在目前开始出手。