365直击|南京改善新主场！江北新区老山板块人居价值高峰论坛

尊敬的现场各位嘉宾、各位开发企业代表、媒体朋友，以及365淘房各位热心网友，大家下午好。欢迎来到《南京改善新主场——江北老山板块人居价值论坛》的活动现场，我是今天活动的主持人——365淘房平台中心视频部的薛皓，在这里感谢各位百忙之中抽空莅临本次活动现场。

在座的各位相信大家也非常熟悉了，很多是我们的老朋友了，接下来请允许再来我介绍一下出席本次活动的各位嘉宾，他们分别是：
南京大学城市科学研究院副院长、江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉
浦口区房地产协会方芳主任
南京城理人规划研究院刘晶晶
网尚研究机构市场总监刘蕊
365淘房南京新房用户中心总监汤苗苗

除了各位专家学者以外，今天还有很多的开发企业代表来到现场，他们分别是金隅地产、金基集团、明发集团、通宇地产、中建东孚，以及正源尚峰尚水、山河水等老山沿线高端楼盘开发企业代表，再次欢迎各位的到来。

提起老山，相信各位都非常得熟悉了，它可以说是江苏境内最大的国家级森林公园，一直有着“南京绿肺、江北明珠”的美誉，同样也是江北新区的“城市中央公园”和“生态涵养绿心”。这里不光景色非常优美，而且人文底蕴非常深厚，融合自然景观和人文景观为一体。随着江北发展越来越醇熟，老山已经被公认是山居改善绝佳之地，成为继紫金山、将军山后，承载南京未来与远见的山居改善住宅新一极板块。

就在近期，老山板块新房市场也有些躁动，相信各位也油关注到，一大批南京富豪涌入老山板块买房。前不久刚刚开盘的金隅紫京叠院、金基九月森林等一批楼盘，都先后取得了不错的销售成绩，这样一个现象也引发了无数改善客群，以及买房人的关注。
下面，开始进行本次活动的第一个环节，有请网尚研究机构数据市场刘蕊，为大家做一下老山板块房地产市场情况专题分析。欢迎刘蕊。

好的，非常荣幸来到这里，跟大家做一下今年以来，全市以及我们浦口整个土地市场、新房市场，包括别墅市场的一个市场表现。我们先来看一下全市的土地情况，这里盘点了一下近五年南京全市涉宅用地的成交情况，可以明显的看出来，在2016年和2017年受市场行情大好，这两年的土地成交量非常高，达到了五百多万方，尤其2017年将近达到了六百万方。

在2016年、2017年这两年在全市形成了不少高价地，今年2019年1到5月，总共的成交土地量是124万方，总共是19幅，相对于去年全年来看，成交量只占到了三分之一还不到，大概四分之一多一点的样子，整个成交量是比较低的，但其实在我们的一个直观感受中，在4月份，南京市场的土地热度已经开始起来了，包括荣盛在江心洲拿了一块地，地价将近两万，包括正荣在龙潭拿了一块，差不多三千块，溢价率达到了百分之四十几以上，整个全市综合溢价率在35%左右。

再来看全市的挂牌情况，我们也能明显感觉到3月份、4月份的时候，全市的新房市场是比较火热的，同时这种热度已经开始传导到土地市场，同时在5月份，国土局趁着这一波热度，也是挂了不少好地，2019年1到5月份一共挂了39幅涉宅用地，其中有23幅是在今年5月份是挂出来的，从这个地块的分布区域来看，热门的板块河西也有、江浦也有，新型板块也已经亮相了，整个挂牌土地的分布是相对比较均衡的，接下来到6月份，我们全市是土拍的集中期，到7月3号也有一批比较好的地会继续拍卖。

在来看浦口最近几年的挂牌和土地出让情况，2019年1到5月份，我们浦口一共是挂了54万方的地，一共是5幅，全部是在5月份上来的，主要的一个区域分布在江浦，当然我们桥林新兴片区那一块宅地也亮相了。浦口1月份成交了一份租赁住宅用地，今年浦口土地出让热度也是在5月份开始起来，整个出让方是54万方，今年整个热度还是可以的。

再来看一下全市的住宅情况，今年1到5月份，全市住宅供应量差不多是295万方，成交了317万方，供销比是0.93，从4月份到5月份开始，整个全市房企推盘热度是比较高的，4、5月份的上市量都在90万方左右，当前来看，全市整个供应还是比较充足的。看一下浦口，浦口今年供货量非常多，也比较集中，前期形成的一些地，有些地价比较高的，也已经从2018年12月份的时候，就已经开始慢慢上来了，包括白马沿线的银城、金隅都开始积极的加速出货了。

今年以来浦口的住宅一共上了40万方，超过了2017年全年，也达到了2018年全年70%到80%的样子，成交量是22万方，供销比达到了1.85，在全市来看比六合稍微小一点，比其他区域大一点，我们现在的竞争还是比较激烈的。再来看这边盘点了近五年全市别墅成交占比情况，2019年全市一共成交了598套别墅，值得一提的是浦口别墅成交量差不多快200，占到了全市成交量的32%的情况，我们浦口的别墅表现非常亮眼，

从全市别墅成交主力来看，主力板块是浦口、江宁跟溧水，浦口的项目里边，金基九月森林、凤凰山居表现的非常抢眼。这边盘点了一下浦口1到5月份所有的开盘项目，我们对这些开盘项目进行了一个区域的小归类，大概是分为老山白马路沿线以及雨山路、五桥，从推盘量来看，老山那一块推了1209套，这个量里面包括别墅在内，整个综合去化率达到了68%，雨山路五桥一共推出了2157套，综合去化率达到了53%。

对标老山这个板块，有这样好的资源，同时产品打造又不错，户型舒适度比较高，像金隅紫京叠院是稍微偏改善一点，户型面积段做到了108起步，最大的做到了170平米，银城悦见山面积是89起步，整个总价是260万起步，这两个项目在我们区域内开盘引得了非常大的关注度，去化表现也非常亮眼。这个榜单上看非常让人开心，这个是2019年1到5月份全市别墅成交排行TOP5。

其中第一名和第二名都是浦口的别墅，差不多有一千万起步的金基九月森林，以及710万起步的凤凰山居，今年1到5月份的成交量都是70套以上，从这个榜单很明显的能看出来，我们浦口在整个全市别墅越来越供应稀缺的情况下，我们浦口别墅的这种资源优势，这种产品优势也是越来越凸显出来，接下来我们要更加期待浦口老山板块更多好的产品能够亮相，感谢大家，以上是我的分享。

感谢刘蕊发言，网尚研究机构的数据准备的非常详实，实际上从规划上来看看，老山板块定位鲜明，在长三角层面，这里是一山三泉的森林旅游度假区；在都市圈层面，是重要的生态涵养中心；在江北新区层面是城市中央公园，城市绿色休闲中心。接下来，我们就从规划层面认识老山。有请南京城理人规划研究院总经理刘晶晶，做老山板块重大规划解读，欢迎。

很高兴有这个机会给大家做个分享，前面没有做过多的准备，也不是专门到老山来就讲老山有多好，在这个之前，最近这一段时间规划圈子都在做都市圈的研究，现在是最近的一个热点，因为各个部门在合并，发改、规划和国土都在争权的时候，特别是发改部门推出都市圈的概念。这是我个人最近做的一个思考。

我为什么拿这个说事呢？这不是很成熟，也是基于学术性的思考，把南京做了这样一个区分，我在这个基础上再看老山板块是什么样的概念，我把它划成了三个圈层，第一个圈层核心区，这个圈层大家都知道，就是绕城公路之内的区域，南京最核心的资源都在这里，这边是鼓楼新街口，这边是青奥，这个是南站，这是南京最核心的位置，这个我不谈。

第二个我们有一个协作圈，会发现这种协作圈基本上有一些重点的突出功能，我这个圆心没有画在新街口，是南京的城市中心西移和南移的情况下，我把它划在立交的区域，南京最早的一轮山居概念主要是在紫金山，然后是江宁的三山板块，从历史上最早的二十年前，大家说南京的富人都住在紫金山脚下，后来这个地区没有地也是一个原因，第二轮就变成了三山板块。再扩一个圈层，我们规划叫边缘区，其实是协作区，刚才讲的协作区几乎已经找不到产业用地了，以前的工业用地几乎在这个范围内全部退出去了。

然后在这个外围，仙林大学城、江宁大学城、江宁开发区二期、三期、板桥，还有新港开发区，包括南京高新区都有特殊的功能和城市的职能在里面，它有主体的，然后在这个片区里面唯一的一个在协作区和片区中间是城市完整职能的只有江北新区，其他的都要围绕一个主题，这是一个概念。第二个在这个圈层里面再看看有没有再扩展出以老山为代表的山居概念，这边是青龙山，青龙山脚下已经没有地了，唯一的一个就是当时这一块，就是江宁所谓的青龙板块。

那个青龙板块是个城市板块，在其他的片区里面，真正跟城市，跟山林有关就只剩下老山了，这就是我们从规划的角度来讲，或者从城市圈层角度来讲，我再让大家认识一下我们的老山板块跟城市的关系，这是第一个与城市圈层有关的概念，就两个意思，一个是在第二圈层内唯一的独有的依山而居的大型板块，第二个是独有的非城市独立功能的城市综合体板块，是在我们这个板块。