2019年一季度二手房数据发布会 暨南京存量房高峰论坛

04月02日 13:00
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如果想要准确获知一个城市的房地产市场状态如何,二手房市场相对更为真实。因此,研究机构一直认为,存量房市场行情更能够真实地反映城市的房地产市场发展特征,和房价水准。

 

转眼进入4月,回顾过去的2019年一季度楼市,我们可以发现许多新的变化。目前南京二手房市场怎样呢?365淘房存量房中心携手网尚研究机构联合举办的一季度二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛即将拉开帷幕。

 

来自我爱我家、王祥房产、仟佰间房产、亿丰房产、美芝嘉房产的中介企业嘉宾代表,以及南京多家权威媒体代表出席了本次发布会,为大家带来精彩观点。

 

活动时间:20194214:00

活动地点:国际青年会议酒店7728 珠江厅

2019年04月02日

13:52

365淘房
今天(2019年4月2日)365淘房存量房中心携手网尚研究机构联合举办的一季度二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛在国际青年会议酒店即将拉开帷幕,敬请期待!

14:31

365淘房
2019年一季度二手房数据发布会暨南京存量房高峰论坛已正式开始!

14:52

单伟
各位来宾大家下午好,欢迎参加2019年一季度二手房数据发展会暨南京存量房高峰论坛,我是今天的主持人单伟,也是第一次客串主持人,主持的不好请大家多多包涵。

14:52

单伟
首先我介绍一下今天的出席嘉宾,网尚研究机构曹丽,网尚研究机构曹丽,365汤苗苗,我爱我家市场研究中心达畅,我爱我家互联网中心李娇,宜丰房产总经理李永珍,……滕德田、王垒、王慧军、季美(参考名单),另外我们今天特别荣幸邀请到媒体的朋友,他们是扬子晚报马祚波老师,新华日报刘玉琴老师,江苏卫视许宸老师,江苏城市频道夏葳老师,南京电视台巫晓雯老师,现代快报张瑜老师,江苏财经广播王敏老师,江苏新闻广播姜奇卉老师,中新社江苏分社朱晓颖老师等。谢谢各位嘉宾的到来,我们现在开始活动的正式议程。

14:54

单伟
转眼进入四月,回顾过去一季度的楼市,我们可以发现有很多新的变化,目前南京二手房是是怎样的,相比各位也非常的关心,在上两周我们365举办的发布会上,我们各位媒体老师已经对我们一季度的南京二手房行情非常的关注了,今天我们就在这里,为大家揭示一到三月份,南京二手房市场的数据,同时希望通过这些数据,能够反映出目前南京楼市的一些状态。今天我们的活动,也将拿出一个环节,探讨在接下来一段时间内,我们本地的二手房市场的走向,包括房价和成交状况。下面有请网尚研究机构的研究总监曹丽,为我们发布2019年一季度二手房数据,有请。

14:55

曹丽
各位中介朋友、各位媒体朋友大家下午好。

14:55

曹丽
研究机构其实长期以来一直给大家做南京房地产市场行情的发布,之前我们更多的都是看新房,但实际上我们做新房研究和市场预测的时候,更多的会看二手房的一些指标,因为在我们看来,春江水暖鸭先知,没有什么数据比二手房数据更可以反映市场的真实行情。今天这个环节,我们利用这个机会,给大家分享一下我们在研究机构内部是如何做二手房市场研究,以及如何通过二手房预测整个市场行情的。

14:56

曹丽
首先我们看全市的行情,在我们今天的这个数据里面,我们有三个出处,首先第一个是365二手的挂牌价,第二个是关于成交量价会有两一个是用到了网尚房地产的量的数据,价格数据我们是直接用到研究机构的一个内部数据,所以,其实关于价格方面的内容,实际上目前来说还是一个保密的状态。也请媒体朋友和中介朋友不要做过多的渲染。

14:57

曹丽
首先我们看市场。其实在今年有很多人都说市场回暖了,市场是不是真的回暖了,我们看数据。就像我们刚才有朋友说的,所谓的成家数据其实是滞后的,所以这个里面没有连贯的数据,而是取过去五年,同样一季度365的日均挂牌套数,我也问了一下后台,我们这个日均挂牌套数有没有重复的,如果有重复的话,这个数据迥就要会失真,技术是这样说的,目前的数据是活跃的挂牌数,基本上和新房的上市量意义是等同的。

14:58

曹丽
我们的挂牌价也是这样,我们认为,我们365所发布的这个挂牌价也是类似于新房这块的上市价格。从这个数据可以看到,过去5个柱子里面,最高是16一季度,最低是19年的一季度。13年一季度全市的挂牌房源数是20593套,换到每天是229套。从网尚房地产的成交情况可以看到,我们左边这个红色是二手住宅的成交套数,灰色这个是新房的成交套数,我们可以看到同样的规律。

14:59

曹丽
一季度二手房的成交套数是13106套,这个值是高于了一手房的水平,我们再看日均套数,这个非常明显,19年一季度,整个的活跃度是非常低的。在这个地方,我们要解释一下,目前的数据口径是不含高淳溧水的行情,高淳溧水的数据我们也有,但是我看了一下后台数据,因为他的这个成交这块,规模非常低,有很多的月份成交规模都只是个位数或者十几,我们为了不让这两个郊区拉低我们这个水平,就把这个溧水和高淳没有纳入这次数据分析口径。我们看价格。

15:00

曹丽
其实如果说回暖,最直接体现是在价格,我们价格里面做了两个数据的对比,一个是365的二手房挂牌数据,还有一个是大家知道的官宣数据,这边的图是用环比的涨幅,红色的这个是365的挂牌房源,是个人房源的价格环比大部分的时间是在0以上的,是在涨的,灰色这个钱,挂牌价是有规律的,每年在春节之后,这个挂牌价格的环比涨幅会非常明显,到7到12月,一个是天气特别热,还有特别冷的时候,这个涨幅价格会有一个明显的回调。

15:00

曹丽
2018年的行情,我们可以看到,是比较纠结的,这个数据里面会发现,4月、8月和11月,这三个时间的挂牌价也是出现了一个显著的波动,这吹捧说明了2018年新房限价的持续对二手房市场的挂牌价带来了非常深刻的影响,一开始南京在18年上半年,一二手房的倒挂非常严重,下半年这个差价是在缩小的,从这个角度我们认为,新房的限价影响了二手房层面的小业主的定价。

15:01

曹丽
具体的来看,17年1月份到今年3月份的主要成交走势,首先看挂牌,二手房的挂牌量价特征,两个柱子比较深的是每年的3月份,这个特征非常鲜明,每年3月是挂牌的小高潮,17年3月份挂牌量是超过了1.4万套,而18年3月份挂牌量是达到了1.36万套,在今年19年3月份,我们挂牌量是9510套,我们看价格方面,在17年3月份是27000,18年3月份是29000,今年是达到了31200,也是非常有规律,每年涨2000元。在我们看来,所谓市场回暖,首先第一个是体现在价格的涨幅,但是如果说我们从这个市场的规模,就是从量这块来看,实际上这个表现并没有那么强烈。

15:01

曹丽
我们看成交方面,可以看到在今年3月份成交量是突破了5千套,2月份的时候达到3116套,今年一季度的整体成交规模和去年的规模基本持平,均价也是非常明显。基本上一年是往上涨3000元左右,另外这组数据里面还说明一个非常明显的特征,每年5月份是当年的一个成交量的小高潮,在这块我也请教了二手房的小伙伴,他们告诉我是这样的,每年从1到4月份,其实是我们学区房集中成交的一个时间段,过了五月就没有办法落户了。

15:02

曹丽
接下来会怎么走,一方面我们认为要看接下来的挂牌量有没有一个高的供应保证,第二个是来自市场信心,研究机构总体来说,对今年后市是看好的,主要来自于几个方面,首先我们从土地市场来看,今年3月29号南京七幅地给政府带来了超过120亿,充分说明开发商的信心又重新回来了。第二个,我们可以看到二季度的上市量,新房的上市量也是有保证的,价格如果像一季度一样,有更多的项目可以突破目前的区域限价,那我们认为,对整个二手房市场的信心会有一个极大的提振。很多的卖房人会加大换房的节奏,把房源释放出来。

15:02

曹丽
第三,目前利率对买房人非常友好了,实际需求也是,因为中国人就有一个传统,很多人不愿意租房子,无论如何都要买房,在目前的形势下,特别是大家都看到了,一旦今年的新房房价如果让大家感觉到向上的苗头,在二手房这块会直接表现为两个层面,一个是卖房人的议价空间缩小,第二个是成交周期会缩短。

15:02

曹丽
下面我们看分区域的行情。今年1月份,分区域行情是非常明显的,首先我们来看价格梯队,这个地方我们用的是今年3月份全市各区二手住宅挂牌价格和同比的增幅。颜色从深到浅,我们可以看到,基本上是五个梯队,中心是最贵,鼓楼区和建邺区,其次是往东西方向,因为南京其实东西方向相对比较短,而且主城区的房源都集中在东西这块,就是沿着二号线分布的。

15:03

曹丽
我们可以看到,中心最贵,其次是向东,而且主城东西向的差距并不大,鼓楼目前的挂牌价是接近了4万,建邺区挂牌价往3.9万冲,第二梯队是秦淮区和玄武区,价格基本在3.2到3.3万,南北方向这个价差相对比较明显,我们看向南走,雨花台的挂牌价整体水平不到2.8万,到江宁是2.2万,南京的最北边六合,目前无论是新房还是二手房,都是一个低谷,价格是不到1.4万。

15:04

曹丽
我们看这个同比涨幅,也可以看到,目前有6个区域挂牌价是上涨,东西向都在上涨,而栖霞区是平的,两个区域的挂牌价在下跌,六合和江宁。整体来看,鼓楼同比涨幅最高,达到18%,六合的跌幅最大,跌到了5%,学区房次新房和好物业的房价相对坚挺,物业差和老旧房源波动非常明显。我们看一季度的,分区域二手住宅成交套数。这六个区域成交规模占比达到了80%,成交套数最多是鼓楼,2718套,占比是超过了20%,其次是秦淮和建邺两区,他们占比分别达到了15%和14%。
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