直击：江北老山价值提升研讨论坛暨通宇林景蘭园专场品鉴

本次品鉴团活动即将开始。

今天的活动将在通宇林景蘭园的售楼处举行。首先，在蘭园营销总高振国的带领下，媒体朋友们一起观看了沙盘，并坐车参观了项目。

通宇林景蘭园，接壤老山南麓，依傍佛手湖、象山水库、珍珠泉等珍稀自然景观，尊享10倍于紫金山的8000公顷老山国家级森林公园、500倍于主城区的负离子含量。
项目坐落于老山板块佛手湖低密生活圈，江苏警官学院浦口校区以西，毗邻国际健康城，位于扬子江隧道与长江隧道之间，取道扬子江隧道直达鼓楼，取道长江隧道直达河西，邻近地铁十号线工业大学站以及未来四号线二期的浦珠路站，真正纳入主城半小时生活圈。

项目占地约3.86公顷，总建面积约8.9万方，容积率1.6，规划建设8栋11层低密住宅和10栋四联排别墅。建筑采用了纯正法式风格，外立面主体采用天然石材干挂。整个园区在宁静优雅的景观基调上，将公园式自然情趣于细节处淋漓尽显。

项目首先将推出小高层产品，主要由88㎡2+1房、94-105㎡轻奢三房、118-119㎡舒适三房以及部分底跃产品组成。在户型设计上尊崇人性思考，室内功能齐全独立，空间规划科学合理，户户风光入室，营造与城市精英相匹配的周致奢适新生活。

现场各位媒体朋友们，大家上午好，我们刚才参观了项目，现在正式开始小小的品鉴团活动。首先我来自我介绍一下，我是365淘房平台中心视频部薛皓。首先非常感谢大家在百忙之中，来参加由365淘房和通宇林景蘭园举办的这次365品鉴团活动。

“365品鉴团”云集了南京房地产业内最专业、最有影响力的人士，对当下热点楼盘、区域重要影响力楼盘进行落地品鉴，为购房者提供置业参考。通宇林景蘭园是365品鉴团在2018年下半年的第一站，大家刚才也都看过小区了，待会我们再细聊。

首先介绍一下参加本次活动的各位嘉宾，也都是老朋友了，他们分别是：
365淘房南京新房用户中心总监汤苗苗、南京城理人城市规划设计院营销副总规划师叶冬黎、现代快报费婕、扬子晚报马祚波、阳光城市频道主编阳光、南京电视台融媒体新闻中心巫晓雯、江苏城市频道楼市零距离朱妍、南京新闻广播陈竹君。
欢迎各位的到来!另外我们还要欢迎通宇地产营销副总任翔，此次也是以东道主的身份与各位见面。

随着南京城郭不断外延，曾经的一个城市中心模式，逐渐切换成副城中心多处发展的模式。在城市扩张的进程中，南京人的居住圈正在发生着变化。与此同时，南京豪宅圈也在向多点发展。城东紫金山板块逐渐向仙林宝华演变；江宁三山板块也开始延伸到方山、牛首山区域中。而江北区域的老山板块，也在这种演变中，借助国家级江北新区的利好，自南向北不断扩张中。老山板块的住宅项目，无论是小高层，还是别墅，也逐渐备受关注，并且越来越稀缺。

江北新区正式获批，如今已有三年时间。最大的变化，除了规划利好正在落实之外，便是房价正在拔地而起，区域内房价一度疯涨。一年不到时间，隧道口房价已经从1.5万元/平上涨至现在的2.8万-3万/平，老山房价最高已经突破4万/㎡。

在此之前，江北最高地价也不过万元。现如今，区域已经产生了十几幅2万+地，而江北核心区楼盘更是创造了南京摇号以来的最低中签率记录，仅有1%。
但是，各位也能感受到，市场有转冷的趋势。那么，在今年前8个月，江北楼市走出了一个怎样的行情？下面，有请365淘房南京新房用户中心总监汤苗苗，为大家介绍。有请。

各位大家好，下面由我代表365淘房，看一下今年1到8份的情况。1到8月份，就浦口区而言商品住宅市场表现从供应量是7200多套的供应量，但是发现跟去年同期相比其实减少还是非常明显，大概比同期减少4000套这样上市体量，成交量这块8700多套的成交数据，比同期有500套下滑。

从左侧2014年到2018年上市和成交数据情况可以看到2015年、2016年市场表现明显，今年2018年前8个月相对来说还是数据表现还是比较一般的。整体的成交均价今年1到8个月上涨在1000块钱左右，整体来看我们知道南京的限购还在持续，在政策持续调控市场背景之下，整体的供求关系局面还是相对来说一直在持续，整体价格也是趋于稳定的态势。

我们再来看一下整个库存的情况，1到8月份可以看一下南京整个从各个区域来看，浦口区库相对处于高点，4700套库存可以说是在整个各个区域里面是一个大头的数据，我们来看一下浦口区这样一个库存，主要来源情况一个占比，大家看右侧，2018年销许，还有2016、2017年销许，整体2017年以后新销许占到65%。

再看一下具体情况，刚刚看到各个板块库存包括成交和上市情况，其实分析下来发现改善的需求其实是进一步崛起，但与此同时不可忽视新房门槛逐年提高，从我进入365以来差不多7年多也是印象感慨是非常深刻的，几年说刚需置业100万，现在会说200万去哪里买，从2014年到2018年看左侧的数据，今年已经到了261万左右，可以看到置业门槛在逐年提高。

聚焦浦口市场表现，浦口区仍然以首改、首置的特点，1到8月份成交的面积相当于比较好卖的面积一个是90平以下，还有100到120面积段，还有成交价格一个120到144平米这样一个面积段成交价格在27640元价格位，成交价格第二是面积段在100到120平米，价格在25000多平米。

大家都知道我们现在谈到南京，经常会用冷热不均形容，也注意到南京市场特别明显的变化，就是一二手住宅倒挂的情况，从一些数据可以具体分析，我们这边也做了一些各个小区域的典型案例楼盘，我们发现比如说像河西这块新房和二手房价差1万2千块，浦口是6千多，综合来看就是铺的各别楼盘倒挂达到6千元每平米以上，仅次于河西的价差，也是值得我们重点关注的板块。

我们再来看一看整体价格走势，因为当前整个南京楼市限价红线存在的，在这样严厉调控之下，今年江北新区新房成交量也是受到影响波动比较大，成交价格整体的均价在2万3到2万4的波动，整体比较稳定，但其实可以发现一些微妙的变化，我们虽然说都有各个板块有限价，以往子板块有限价，但是目前来看有一个拉升的情况，就是会朝大的限价板块靠近，但也是在实际情况上，整体价格还是这样一个涨的趋势。

讲到这里要讲到三个小道消息，到底限价情况是不是有一些松动，之前我们都知道鼓楼滨江突破了限价，那对于江北而言其实我们重点可能会关注江北这边禄口区域，今年第一个小道禄口新盘限价非常严厉，有的关注度高的房价到1万4千5，审批并没有通过，后来报了13800。还有江北别墅项目，大的品牌房企开发的项目，新房严格是限价15000左右。

我们发现一些区域的限价还是在持续进行，我们发现二手房价格在新房限价大的市场下也有一些非常明显的变化，就是价格的涨幅还是非常明显，今年江北新区二手房是量跌价升，2018年浦口区二手房跟2017年下降是30%，下降比较明显，但价格还是比较坚挺，所以整体长势还是比较明显。